マンションやアパートといった集合住宅を所有されているオーナー様、または管理組合の皆様、「屋根のメンテナンス」は計画的に行われていますでしょうか？戸建て住宅と違い、高さのあるマンションの屋根は地上からでは全く状況が確認できません。そのため、気づいた時には雨漏りが進行していた…というケースが非常に多いのが実情です。

今回は、大東市にて行った築30年・5階建てマンションの屋根点検の様子を詳しくレポートいたします。

5階建てマンションの屋根点検：特殊なルートでの調査

今回点検のご依頼をいただいたのは、4階建てと5階建ての棟が組み合わさった大きな集合住宅です。 これほどの高さになると、通常の住宅用ハシゴを外からかけることは不可能です。そのため、今回は居住者様や管理組合様のご協力のもと、共用部にあるエレベーター塔の点検口から屋上へと上がらせていただきました。

点検口（てんけんぐち）とは？ 天井や壁にある、配線や屋上へ出入りするための小さな扉のことです。マンションの屋根点検では、この点検口からハッチを抜けて屋上へ出ることが一般的です。

屋上に一歩足を踏み出すと、そこには築30年という歳月の重みを感じさせる光景が広がっていました。

棟包板金の腐食と、衝撃の「欠損」発覚

まず目に飛び込んできたのは、屋根の頂上部分を覆っている「棟包板金（むねづつみばんきん）」の状態です。

棟包板金（むねづつみばんきん）とは？ 屋根の面と面が合わさる一番高い部分（棟）に被せる金属の板です。雨水の浸入を防ぐ、屋根の要とも言えるパーツです。

こちらのマンションでは、30年間メンテナンスが行われていなかったため、金属表面の塗装が完全に剥げ落ち、真っ赤に錆びついていました。しかし、問題はサビだけではありませんでした。

調査を進めると、なんと棟包板金の一部が完全に飛散して無くなっている箇所が見つかったのです。板金の下にある「下地木（ぬきいた）」が露出しており、その木材の変色具合から推測するに、かなり以前の台風などで飛ばされてしまったものと思われます。

長期間、下地の木が雨ざらしになっていた形跡があり、ここから建物内部へ雨水がじわじわと浸入している可能性が非常に高い危険な状態でした。

カラーベストの退色と広範囲に及ぶ割れ

続いて、屋根材本体である「カラーベスト（スレート）」の状態を確認しました。

カラーベストはセメントを薄く加工した屋根材で、本来は表面の塗装によって防水性能を保っています。しかし、こちらの現場では紫外線や雨風により塗膜が完全に失われ、全体的に白っぽく色あせていました。

さらに深刻だったのは、至るところでカラーベストが割れ、欠損していたことです。 過去の大型台風などの衝撃によるものと考えられますが、屋根材が欠けて土台が露出している箇所が散見されました。防水機能が失われたカラーベストは水分を吸収しやすく、冬場の凍結や乾燥を繰り返すことでさらに割れやすくなるという悪循環に陥っています。

屋根の土台「木片セメント板」を内側から確認

今回の点検では、外側からだけでなく、屋根の裏側（構造部分）も詳しく調査しました。 こちらの建物の「野地（のじ）」に使用されていたのは、「木片（もくへん）セメント板」でした。

野地（のじ）とは？ 屋根材（カラーベストなど）を固定するための土台となる板のことです。 木片セメント板とは？ 木材の破片とセメントを混ぜて固めた板です。耐火性や断熱性に優れており、一時期の集合住宅でよく採用されていました。

内側から確認したところ、幸いにも現時点で大規模な腐食による崩落などは見られませんでしたが、表面の板金が欠損している箇所の真下などは、湿気によるダメージが懸念されます。土台が腐ってしまうと、屋根材を新しくするだけの工事では済まず、土台の全面交換という大規模な費用が必要になってしまいます。

まとめ：放置は「建物の寿命」を縮めます

今回の調査結果をまとめると、以下の通りです。

• 棟包板金が欠損し、長期間雨ざらしになっていた。

• カラーベストの防水性が完全に消失し、割れが激しい。

• 築30年、メンテナンスの限界を超えている。

集合住宅において、屋根のトラブルは最上階の方だけの問題ではありません。雨漏りが建物の鉄筋や構造体にダメージを与えれば、建物全体の寿命を縮め、資産価値を大きく下げてしまいます。

特に、「板金が飛散している」事実に気づかずに数年経過していたというのは、非常に恐ろしいことです。マンションの屋根は、プロが登って点検しなければ、このような重大な欠陥を見つけることはできません。

マンションオーナー様・管理組合様へ

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